لو مأجر فى عمارة بتتباع.. حكم مهم بشأن عقود الإيجار الصادرة من المالك القديم

أصدرت محكمة النقض المصرية، حكمًا هامًا بشأن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق، قالت فيه: «تسرى عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ ثابت وسابق على انتقال الملكية إليه، وشرطه المادة 30 ق 49 لسنة 1977».

صدر الحكم فى الطعن رقم 8321 لسنة 85 جلسة 2017/02/04، من الدائرة المدنية والتجارية برئاسة المستشار سمير فايزى عبد الحميد، وعضوية المستشارين عبد الصمد محمد هريدى، ومحمد مأمون سليمان، وعبد الناصر عبد اللاه فراج، وعبد العزيز محمد صلاح، وبحضور رئيس النيابة مصطفى الجابرى، وأمانة سر إسماعيل بخيت.

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أن الإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية يكون انصراف أثره إلى الخلف الخاص بحكم القانون وفقًا للمواد  146، 605، 606 مدنى، مع حلول هذا الأخير محل المؤجر فى جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن العقد أو بموجب تعديلات لاحقة عليه، وعبء الإثبات فيه تناوبه بين الخصمين تبعاً لما يدعيه كل منهما.

ثبوت استئجار مورث المطعون ضدهم ثانياً عين النزاع من المالك السابق لاستعمالها جراجاً أو أى مشروع تجارى مُصرحاً له – فى وقت لاحق – بتأجيرها من الباطن والتنازل عنها للغير بموجب عبارتين صحيحتين أُضيفتا على العقد بدون تاريخ، واعتداد الحكم المطعون فيه بهذا التصريح وبسريانه فى حق الطاعن بعد شرائه العقار، هذا وقد طلب إخلاء العين المؤجرة لتخلى المستأجر عنها للغير بالتنازل أو الترك أو التأجير من الباطن، مؤدى ذلك كفاية أن يبين المؤجر تصرفات المستأجر الكاشفة عن استغنائه وتخليه عن حقوق الانتفاع حتى تتصدى المحكمة لإسباغ الوصف الصحيح على الواقعة بإحدى صورها الثلاث، وثبوت إحداها وجوب الحكم بالإخلاء – وفقا لـ«المحكمة» .

المقرر -فى قضاء محكمة النقض- أن مفاد النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه، وأن هذه العقود التى تسرى فى مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة فى مواجهة المالك السابق متى صدرت صحيحة .

المقرر أيضاَ - فى قضاء محكمة النقض – أن ما تنص عليه المواد 146 و605 و606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون، فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه، ويقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفاً فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها.

وبحسب «المحكمة» - أن المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد المادة الأولى من قانون الإثبات أن يتناوب الخصمان فى الدعوى عبء الإثبات تبعاً لما يدعيه كل منهما،  وأن فى قواعد الإثبات أن من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته، أما من يدعى خلاف الأصل فعليه هو عبء إثبات ما يدعيه.