النقض ترسي مبدأً ينظم التعاملات بالعقارات.. ماذا يحدث حال شهر التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية؟

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية، بمحكمة النقض، حكماَ، نظم مسألة البيع والشراء وغيرها من التصرفات المتعلقة بالشهر العقاري، يهم المتعاملين في سوق العقارات والأراضي.

وجاء في حكم المحكمة، أن عدم شهر التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية يؤدى إلى عدم نشأة هذه الحقوق وعدم تغيرها أو زوالها أو انتقالها بين ذوي الشأن أو بالنسبة للغير، وذلك طبقا للمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن الشهر العقاري".  

وصدر الحكم في الطعن المقيد برقم 3806 لسنة 81 القضائية، لصالح المحامى عماد الوزير، برئاسة المستشار صلاح مجاهد، وعضوية المستشارين وائل صلاح الدين قنديل، ووليد أحمد مقلد، والدكتور محمد على سويلم، وحمد سيد حسن طاهر، وبحضور رئيس النيابة لدى محكمة النقض عبدالله محمد، وأمانة سر أشرف مصطفى.  

وتتحصل وقائع الدعوى في أن المطعون ضدهم أولاَ: أقاموا على الطاعن وباقى المطعون ضدهم الدعوى رقم 3069 لسنة 2009 مدنى كلى أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 15 أغسطس 2008 في مواجهتهم، وإلزام المطعون ضدهم بمحو وشطب المشهر رقم 469 في 2 مارس 2009 جنوب القاهرة، وإلغاء كافة الأثار المترتبة عليه، وقالوا بياناَ لذلك أنهم والمطعون ضدها ثانياَ يمتلكون على الشيوع بطريق الميراث الشرعى عن والدتهم العقار المبين بالأوراق، وقد استأجر الطاعن من مورثتهم بموجب العقد المؤرخ 30 يوليو 2004 المحل الكائن به لمدة 3 سنوات انتهت في أخر يوليو 2007 ولم يتم تجديده إلا أن الطاعن أقام الدعوى رقم 408 لسنة 2008 مدنى جزئى الدرب الأحمر وقدم فيها المشهر سالف الذكر، والمحرر له من المطعون ضدها ثانياَ ببيع ذلك المحل.

وبحسب وقائع القضية، فإنه لما كان هذا البيع لجزء مفرز من مال شائع قبل القسمة فلا ينفذ في مواجهتهم، فقد أقاموا الدعوى، ثم قضت المحكمة بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ 15 أغسطس 2008 في مواجهة المطعون ضدهم أولاَ وبمحو وشطب المشهر رقم 469 الصادر في 2 مارس 2009 شهر عقارى جنوب القاهرة، ثم استأنف الطاعن الحكم، كما استأنفه المطعون ضدهم الأول والثانى والثالث بالبند ثالثاَ لدى ذات المحكمة، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت في غضون 3 يناير 2011 في الأول برفضه وفى الثانى بتعديل الحكم المستأنف فيما قضى به من إلزام المطعون ضدهم بالبند ثالثاَ بالمصروفات إلى إلزام الطاعن والمطعون ضدها ثانياَ بالمصروفات، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض.

مذكرة الطعن تستند على سبب واحد

واستندت مذكرة الطعن، على سبب وحيد، وأكدت أن الطعن أقيم على سبب واحد ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق وفى بيان ذلك يقول أن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائى القاضي بشطب ومحو المسجل رقم 469 في 2 مارس 2009 جنوب القاهرة تأسيساَ على أنه وإن كان عقد البيع غير المسجل عن جزء مفرز من المال الشائع صحيح بين طرفيه منتجاَ لكافة آثاره القانونية فيما بين عاقديه إلا أنه يمتنع تسجيله إلا بعد القسمة ووقوع القدر المبيع فيه في نصيب البائع سواء تمت القسمة قضاءا أو رضاءا في حين أن عقد بيع جزء مفرز من المال الشائع يظل صحيحاَ قائماَ بين طرفيه منتجاَ لكافة آثاره القانونية، وأن قانون الشهر العقاري إذ أوجب شهر جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية فإنه لا يجوز إلغاء المشهر قبل إجراء القسمة إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر بما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وقال المحكمة في حيثيات حكمها، إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كانت الملكية – وعلى ما تقضى به المادة 934 من القانون المدني – لا تنتقل سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقارى، وكانت المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 قد نصت على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية، ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير.    

وبحسب "المحكمة" – كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ليس ثمة ما يمنع المالك على الشيوع أن يبيع قدراَ مفرزاَ من نصيبه فهو وإن كان لا ينفذ في حق باقى الشركاء بل يظل معلقاَ على نتيجة القسمة إلا أنه يعتبر صحيحاَ ونافذاَ في حق الشريك البائع ومنتجاَ لأثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة ويحق للمشترى تسجيل عقده حتى يستطيع أن يحاج به البائع له في فترة ما قبل القسمة وحتى يمتنع عليه التصرف في هذا القدر إلى الغير.

ولما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية المالكة على الشيوع قد تصرفت بالبيع للطاعن عن جزء مفرز من المال الشائع بموجب عقد البيع المؤرخ 18 أغسطس 2008 المشهر برقم 469 بتاريخ 2 مارس 2009 شهر عقاري جنوب القاهرة، وذلك قبل إجراء القسمة بينهما وإنه وإن كان هذا البيع لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاَ على نتيجة القسمة، إلا أنه يعتبر صحيحاَ ونافذاَ في حق الشريك البائع ومنتجاَ لأثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه.  

وتابعت الحيثيات: "ولما كان هذا العقد قد انصب على حق عيني عقاري فإنه يكون واجب الشهر وفقاَ لما نصت عليه المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري مار الذكر والتي جاء نصها مطلقاَ بالنسبة لجميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية فإنه يحق للطاعن أن يسجل عقد شرائه حتى تنتقل إليه ملكية المبيع ويستطيع أن يحاج به – المطعون ضدها الثانية – البائعة له في فترة ما قبل القسمة وحتى يمتنع على الأخير التصرف في هذا القدر إلى الغير".

وتابعت: "وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بمحو وشطب عقد البيع المؤرخ 15 أغسطس 2008 المشهر برقم 469 بتاريخ 2 مارس 2009 شهر عقاري جنوب القاهرة رغم أنه عقد صحيح ونافذ في حق الشريك البائع ومنتجاَ لأثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، مما يوجب نقضه جزئياَ فيما قضى به في هذا الخصوص.