الأولوية لمن سبق.. ماذا يقول القانون عن التزاحم بين المستأجرين على "الشقة"؟

يقول  "أسامة.ع"، 37 سنة، محافظة الجيزة "استأجرت منذ بداية أزمة فيروس كورونا شقة وضعت فيها كل ما أملك أو كما نقول وضعت فيها تحويشة العمر، وبعد ما انتهيت من مقدم الشقة التي كانت على دفعتين قمت بإنهاء الإجراءات من تسجيل وخلافه، وحينما أردت القيام بعملية التسليم، اكتشفت أن هناك عملية نصب قد تمت حيث إن المالك سبق له وأن أجر الشقة لشخص أخر" 

يستمر فى سرد مأساته فى محاولة لإيجاد حلول قانونية لأزمته : "الآن أصبحت تحويشة العمر في مهب الريح وأشعر بالعجز فى رد حقى، ولست أدرى ما هى الحلول القانونية التي أستطيع من خلالها الحصول إما على الشقة أو الأموال التى دفعتها للمالك، وهل يبطل عقد الإيجار التزاحم المستأجرين على العين الواحدة؟، ولمن تكون الأفضلية بين كل المستأجرين؟، وما هي شروط تحقق الأفضلية؟، وما هي حقوق باقي المستأجرين في مواجهة المؤجر؟ 

وللإجابة على هذه الأزمة المتكررة لدى الكثيرين – يقول الخبير القانونى والمحامى معتز المهدى - تنشأ العديد من الأزمات والمشكلات التي تنشأ بين البائع والمشترى أو المؤجر والمستأجر في مجال سوق العقارات، وبالأخص فى حالة اكتشاف المشترى أن الشقة أو العين التي قام بشرائها من البائع قد بيعت أو استأجرت لشخص أو عدد من الأشخاص، ليتفاجأ أنه أمام عملية نصب ممنهجة لـ "تحويشة العمر"، دون أن يدرى ما هو الموقف القانوني له عند الوقوع فى الأزمة – وفقا لـ"المهدى".

 الأولوية لمن سبق

وقد ناقشت المادة 573 من القانون المدني هذا الموضوع حيث نصت هذه المادة على: "إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد ايجاره، فإنه هو الذي يفضل، فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض"، وجعلت المادة 573 من القانون المدني الأولوية لمن سبق منهم في وضع يده على العين المؤجرة دون اعتداد يسبق تاريخ الإجارة أو إثبات تاريخها، إلا أن مجال تطبيقها لا ينفتح والتزاحم لا يقوم إلا إذا كانت العقود مبرمة مع مستأجرين عديدين بعقود إيجار صحيحة ونافذة، فإذا كان هناك عيب من عيوب الإرادة عند صدور أحد العقود من المؤجر وتقرر بطلانه فلا يدخل في نطاق المفاضلة بين باقي العقود – الكلام لـ"المهدى". 

ولكن لمن يكون الأفضلية من بين كل العقود؟

الأفضلية تكون بشروط لمن سبق من المستأجرين وضع يده على العين فى الحالات التالية:

1 - إلا أنه يشترط لثبوت الأفضلية لأول مستأجر وضع يده على العين المؤجرة إلا يكون قد تم وضع يده عليها بطريقة الغش بل يجب أن يكون قد تم وضع يده على العين بطريق قانوني سليم و بحسن نية بل تظل له الحيازة والأسبقية له حتى وإن تم سلب الحيازة منه بطريق التحايل أو الغش أو الإكراه لصالح مستأجر آخر.

2 - ألا يكون أحد المستأجرين كان قد سجل عقده قبل وضع أحدهم يده على العين المؤجرة بشرط أن يكون حسن النية.

شروط تحقق الأفضلية

أما عن طريق شروط تحقق الأفضلية كالتالى:

1 - أن يتم وضع اليد من المستأجر المستحق للعين على العين المؤجرة قبل الآخرين.

2 -أن يكون وضع اليد بحسن نية وبدون غش وبدون علم بوجود مستأجرين سابقين عليه إذا تزاحم المستأجرين بأن كلا منهم كان حسن النية، فالعبرة بمن قام بتسجيل عقده قبل وضع أحدهم يده على العين المؤجرة.

أما عن حقوق باقي المستأجرين قبل المؤجر

يوضح "المهدى" - يقتصر حق المستأجرين الآخرين في طلب التعويض من المؤجر عن الأضرار التي لحقتهم من تصرفه وفقا للقواعد العامة، كما جاء فى أحكام محكمة النقض: "تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش اقتصار حق الباقين في التعويض المادة 573 مدني علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد كفايته لثبوت الغش و انتفاء حسن النية مؤداه عدم تأثر حق من فضل عقده يفقده للحيازة أو انتفائها للغير"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم الطعن رقم 890 لسنة 54 ق. 

التزاحم بين مستأجرين متعددين لعين واحدة من مؤجر واحد:

عالج المشرع هذا النوع من التعرض في المادة التي نصت على أنه:  

1- إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل.

2- فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

ونقوم فيما يلي بدراسة شروط التزاحم بين المستأجرين، ثم نقوم بعد ذلك بعرض كيفية المفاضلة بين المستأجرين المتزاحمين.

يشترط لكي يقوم التزاحم بين المستأجرين توافر عدة شروط نعرضها فيما يلي:

1- يجب أن يكون كل مستأجر قد أبرم عقداً صحيحاً مع الشخص الذي له الحق في التأجير، كأن يقوم مالك العين بإبرام عقد إيجار صحيح لعدة مستأجرين، فالعقد قد صدر لجميع المستأجرين من المالك، وأما إذا كان بعض المستأجرين قد أبرم العقد مع مالك العين المؤجرة والبعض الآخر أبرم العقد مع أشخاص لا يحق لهم تأجير العين، فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة.

2- يشترط أيضاً أن تكون الإيجارات المتعددة عن مدة واحدة أو أن تكون لمدد يتداخل بعضها مع البعض، كأن يقوم المالك بإبرام عقدين متتاليين لاثنين من المستأجرين عن مدة واحدة تبدأ أول مارس 2000 وتنتهي في أول ديسمبر 2001، أو أن يذكر في أحد العقدين أن المدة تبدأ من أول مارس 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وذكر في العقد الثاني أن المدة تبدأ من أول أبريل 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وفي هذه الحالة يوجد تزاحم بين هذين المستأجرين بالنسبة للمدة المشتركة والتي تقع من أول أبريل 1994 وأول مارس 1995. 

ولكن إذا كانت المدد منفصلة في عقود المستأجرين فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة؛ لأن كل عقد له مدة محددة لا تتداخل مع مدة أخرى سابقة عليها أو لاحقة لها ، كأن يكون العقد الأول من أول يناير 1997 وينتهي في أول يناير 1998 ويبدأ العقد الثاني من أول فبراير 1998 وينتهي في أول ديسمبر 1998.

- قواعد المفاضلة بين المستأجرين في حالة التزاحم :

عالج المشرع هذا الأمر في المادة 573 مدني وقد وضع معيارين يمكن الاعتماد عليهما في تفضيل مستأجر على آخر، وهذان المعياران يقومان على الأسبقية في وضع اليد والأسبقية في تسجيل عقد الإيجار، ولما كان التسجيل لا يتم إلا بالنسبة للعقارات فإن وضع اليد هو المعيار الوحيد الذي يمكن الاعتماد عليه في تحديد المفاضلة بين المستأجرين بالنسبة للمنقولات.

ونقوم فيما يلي بتوضيح قواعد المفاضلة بين مستأجري المنقول وبعد ذلك نعرض قواعد المفاضلة بين مستأجري العقارات.

- قواعد المفاضلة في حالة التزاحم على منقول :

وضع المشرع معياراً وحيداً يمكن الاعتماد عليه في المفاضلة بين مستأجري المنقول هو معيار الأسبقية في وضع اليد دون غش، دون أن نأخذ في الاعتبار تاريخ الإيجار وتكون الأفضلية لواضع اليد على المنقول ولو كان عقد إيجار المتعاقد الآخر ثابت التاريخ بوجه رسمي.

ويشترط المشرع أن يكون وضع اليد قد تم دون غش ولم يقم بتحديد المقصود بالغش وهو الأمر، الذي أدى إلى تعدد الآراء في هذا الأمر فهناك رأي يرى أن الغش ليس مجرد علم المستأجر بأن المنقول قد تم إيجاره لشخص آخر عن نفس المدة بل يلزم أن يكون المستأجر متواطئاً مع المؤجر على الإضرار بالمستأجر الآخر، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الغش هو مجرد علم المستأجر وقت وضع يده على المنقول بوجود عقد إيجار آخر أبرمه المؤجر لصالح مستأجر آخر غيره عن نفس المدة.

ونحن نؤيد الرأي الأخير الذي يذهب إلى أن الغش هو مجرد العلم بوجود عقد إيجار آخر وقت وضع اليد، فالمستأجر الذي يضع يده على منقول وهو يعلم أن هذا المنقول سبق إيجاره لمستأجر آخر عن نفس المدة يكون معتدياً على حق الغير، ولكن إذا كان المستأجر وقت وضع يده على المنقول عالماً بأن هذا المنقول قد أبرم بالنسبة له عقد الإيجار لصالح مستأجر آخر يبدأ تاريخه في وقت لاحق على عقد واضع اليد فإن الغش لا يكون متوافراً في هذه الحالة، ويلزم توافر الغش وقت وضع اليد فإذا كان المستأجر حسن النية وقت وضع اليد ثم توافر لديه العلم بالإيجار السابق بعد أن وضع يده فلا يكون الغش متوافراً ، ويلزم أن يكون وضع اليد قد تم بعد بدء مدة الإيجار فإذا قام المستأجر بوضع يده قبل بدء مدة الإيجار فإن ذلك الأمر لا يعتد به كمعيار للمفاضلة بين المستأجر واضع اليد وغيره من المستأجرين الآخرين. 

قواعد المفاضلة بين مستأجري العقار:

ذكرنا فيما سبق أن العقارات يمكن تسجيلها، وبالتالي فإن المفاضلة بين مستأجري العقارات يمكن أن تقوم على أساس المعيارين اللذين ذكرهما المشرع في المادة 73 مدني وهما معيار وضع اليد ومعيار التسجيل، وبالنسبة لمعيار وضع اليد فقد ذكرنا فيما سبق أن وضع اليد لا يعتد به إذا كان مصحوباً بالغش، وأما بالنسبة للتسجيل فقد ذكر المشرع في المادة 73 مدني ضرورة أن يتم التسجيل بحسن نية ويقصد بحسن النية أن يكون المستأجر الذي يقوم بالتسجيل غير عالم بأن العقار قد سبق تأجيره لمستأجر آخر وأن تاريخ عقد هذا المستأجر سابق على تاريخ عقد المستأجر الراغب في التسجيل، وعلى هذا يكون المستأجر سيئ النية إذا كان عالماً وقت قيامه بالتسجيل بأن هناك عقد إيجار آخر سابق على عقده في التاريخ، وبالتالي لا تكون له أي أفضلية على المستأجر الآخر وإذا قام كل واحد من المستأجرين بتسجيل عقده بحسن نية فإننا نعتمد في الأفضلية على السبق في تسجيل التصرف فالمستأجر الذي سجل عقده بحسن نية أولاً يكون هو المفضل بغض النظر عن تاريخ العقد.

ونظراً لأن الأمر يتعلق بعقار فقد يقوم أحد المستأجرين بوضع يده على العقار بحسن نية في الوقت الذي يكون المستأجر الآخر قد سجل عقده أيضاً بحسن نية، فكيف نقوم بالتفضيل في هذه الحالة؟ لكي نجيب على هذا السؤال يلزمنا أن ننظر إلى تاريخ وضع اليد وتاريخ التسجيل لكي نعرف أيهما تم أولاً، فإذا كان وضع اليد هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لواضع اليد، أما إذا كان التسجيل هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لمن قام بالتسجيل.

ولكن قد يقوم أحد المستأجرين بتسجيل عقده أو وضع يده بينما المستأجر الآخر لم يقم بالتسجيل أو بوضع اليد، وفي هذه الحالة تكون الأفضلية للمستأجر الذي سجل عقده أو وضع يده لأن المستأجر الآخر لم يتوافر لديه أي سند للتفضيل، وقد يضع أحد المستأجرين يده على العقار وفي نفس يوم وضع اليد يقوم المستأجر الآخر بتسجيل عقده، فكيف تكون الأفضلية في هذه الحالة؟

هناك رأي يرى عدم تفضيل أي من المستأجرين على الآخر، وذلك لأن سبب التفضيل ينعدم، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الأفضلية تكون لواضع اليد استناداً إلى أن المشرع قد نص في المادة 573/1 مدني على أن المستأجر الذي سجل عقده لا يكون مفضلاً إلا إذا كان التسجيل قد تم قبل قيام مستأجر آخر بوضع يده على العقار المؤجر والحالة التي نعالجها لم يتم فيها التسجيل قبل وضع اليد ولذلك فنحن نؤيد الرأي الأخير.

حالة عدم وجود سبب للتفضيل:

قد لا يكون هناك سبب للتفضيل، وهذا الأمر عالجه المشرع في المـادة 573/1 مدني بقوله: "فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض"، وهناك حالات كثيرة لا نجد فيها سبباً للتفضيل بين المستأجرين المتزاحمين، كحالة عدم تسجيل العقد من جانب أي مستأجر من المتزاحمين، وحالة عدم وضع اليد من جانب أي منهم وحالة وضع اليد بسوء نية في الوقت الذي لم يقم المستأجر الآخر بالتسجيل، ولكي نعالج هذه المسألة يلزم إهدار حقوق المستأجرين المتعارضة مع قيام حقهم في الرجوع على المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي أصاب كل منهم نتيجة لعدم سريان العقد، ويلزم أن نأخذ في الاعتبار أن الحل السابق لا يطبق إلا في حدود الحقوق المتعارضة، وأما في خارج هذه الحدود فإنه يحق لكل مستأجر أن ينتفع بالعين المؤجرة كما لو لم يكن هناك تزاحم.