علاقة البائع بالمشتري.. كل ما تريد معرفته عن تسليم المبيع في ضوء أحكام النقض

الجمعة، 24 أغسطس 2018 06:00 م
علاقة البائع بالمشتري.. كل ما تريد معرفته عن تسليم المبيع في ضوء أحكام النقض
عقار-صورة أرشيفية
علاء رضوان

 

عادة ما تحدث العديد من المشاكل بين البائع والمشترى فى عملية البيع الأمر الذى يجعلنا معه نتطرق إلى مسألة «تسليم المبيع» الذى هو فى الأساس يعنى وضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به طبقا للمادة 435 من القانون المدنى.

ومن المعروف أن مفاد نص المادة 435 من القانون المدنى أن عملية «تسليم المبيع» يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل. (الطعن رقم 3183 لسنة 60 ق جلسة 29 / 1 / 1995 س 46 ص 260).

 

«صوت الأمة» رصدت فى التقرير التالى تسليم المبيع فى ضوء أحكام محكمة النقض من حيث القاعدة والشروط والآثار- بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض ميشيل إبراهيم حليم.

الموجز:  

وجود نقص فى المبيع عن المقدار المتفق عليه فى العقد، وسقوط حق المشترى فى طلب انقاص الثمن أو فسخ العقد، وسقوط المشترى فى طلب انقاص الثمن أو فسخ العقد بالتقدم بانقضاء سنة من وقت «تسليم المبيع»، وشرطه تعيين مقدار المبيع فى العقد، وبيانه على وجه التقريب أوعدم تعيينه . اثره . تقادم الدعوى بخمس عشرة سنة. 

20180619110745745

 

القاعدة: تطبيق الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدنى بشأن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع إذا تبين أن المقدار الحقيقى الذى يشتمل عليه المبيع ينقص عن المقدار المتفق عليه فى العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق المشترى فى طلب انقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من وقت «تسليم المبيع» تسليما فعليا إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 434 فى صدرها فى حالة ما إذا كان مقدار البيع قد عين فى العقد أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبنيا به على وجه التقريب فإن دعوى المشترى لاتتقادم بسنة بل بخمس عشرة سنة. (المادتان 433، 434 مدنى).

(الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18/ 12 / 1994 س 48 ج 2 ص 1490) 

اقرأ أيضا: للواحدات التى لا تُدر دخلاَ..هل "الضريبة العقارية" مهددة بـ"شبهة عدم الدستورية"؟

الموجز:

النص فى عقد البيع على أن المساحة المبيعة تحت العجز والزيادة. مفاده. عدم تحديدها على الطبيعة تحديدا قاطعا وقت إبرام العقد. أثره. سقوط حق المشترين فى المطالبة بانقاص الثمن بخمس عشرة سنة.

القاعدة:

إذ كان الثابت من مطالعة عقد البيع محل التداعى المؤرخ أنه ينطوى على بيع مساحة 1200 م2 يدخل فيها المقدار المبيع موضوع التداعى وقد نص فى البند أولا منه ان المساحة التى يشملها هذا العقد هى - تحت العجز والزيادة وبعد المقاس على الطبيعة - فأن مفاد ذلك أن المساحة الفعلية للمبيع لم تكن - وقت ابرام العقد - قد تحددت على الطبيعة تحديدا قاطعا و بالتالى فان حق الطاعنين فى المطالبة بانقاص الثمن لا يتقادم - فى هذه الحالة - بسنة بل يتقادم بمدة خمس عشر سنة. (المادتان 433، 434 مدنى) (الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1490)

 

الموجز:

التزام البائع بـ (تسليم المبيع) للمشترى بالحالة التي كان عليها وقت البيع مفاده تحديد المبيع بالشيء المتفق عليه في عقد البيع تحديده في المبيع المعين بالذات بحسب أوصافه الأساسية المتفق عليها والتي تميزه عن غيره م 431 مدني وقوع خطأ مادي في التسليم يتعلق بماهية المبيع لا يمنع البائع من طلب تصحيحه م 123 مدني مثال تسليم إحدى شقق الأوقاف خلاف التي تمت عليها الموافقة. 

اقرأ أيضا: هل يتم إعفاء السكن الخاص من الضريبة العقارية؟.. مصلحة الضرائب تجيب

لقاعدة:

النص في المادة 431 من القانون المدني على أن - يلتزم البائع بـ (تسليم المبيع) للمشترى بالحالة التي كان عليها وقت البيع يدل على أن محل التزام البائع بتسليم العين المبيعة إلى المشترى يتحدد بالمبيع المتفق عليه في عقد البيع وهو في الشيء المعين بالذات يكون بحسب أوصافه الأساسية المتفق عليها والتي تميزه عن غيره، كما أن وقوع خطأ مادي في التسليم فيما يتعلق بماهية المبيع لا يمنع البائع من طلب تصحيحه وفقا لما تقضى به المادة 123 من القانون المدني لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الشقة التي تسلمها المطعون ضده الأول بموجب المحضر المؤرخ 8 من يوليو سنة 1981 والمطلوب القضاء بصحته ونفاذه هي المقصودة برقم 8 التي تعاقد الأول على شرائها وليست رقم 7 التي تعاقد المطعون ضده عليها طبقا للرسم الهندسي الذى أجريت وفقا له عملية القرعة والتعاقد مستدلا على ذلك بإقرار الهيئة البائعة له وبما أسفرت عنه المعاينة التي أجراها الخبير المنتدب من أن جميع الشقق في جميع الأدوار التي تعلو شقة النزاع أو تقع تحتها تحمل رقم 8 وسلمت إلى من تعاقدوا على الشقة رقم 8 أو إلى ما جاء بكتاب الشركة العامة للإنشاءات القائمة على التنفيذ والتسليم من أن الشقة التي تسلمها المطعون ضده الأول رقم 8 وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بصحة ونفاذ محضر التسليم سالف الذكر على سند من أن تغييرا قد جرى في أرقام الوحدات السكنية بعد استلام المطعون ضده الأول لشقة التداعي بإرادة هيئة الأوقاف المنفردة ولا يحاج به ودون أن يعن الحكم ببحث ماهية العين التي تم تعاقد المطعون ضده الأول على شرائها من المطعون ضده الثاني وما إذا كان التسليم الذى تم يتفق مع التحديد المتفق عليه في العقد أم لا ودفاع الطاعن من أن خطأ ماديا وقع في (تسليم المبيع) بموجب المحضر المقضى بصحته ونفاذه وطلبت الهيئة البائعة تصحيحه مع أن من شأن بحثه أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى فان الحكم المطعون فيه يكون قد جاء قاصر التسبيب معيبا بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب.

(الماده 431 من القانون المدني) (الطعن رقم1737 لسنة 57 ق جلسة 1960/04/12 س 41 ع1 ص قاعدة 161) 

 

636179124733265416

الموجز:

وجوب (تسليم المبيع) في الوقت المحدد في العقد، وإلا ففي وقت البيع مع مراعاة العرف.

القاعدة:

أن المادة 277 من القانون المدني تنص علي أن يكون (تسليم المبيع) في الوقت الذي عين لذلك في العقد والا ففي وقت البيع مع مراعاة المواعيد، التي جرى العرف عليها (1938/2/3 الطعن رقم 73 لسنة 21 ق جلسة)

الموجز:

شرط عدم الضمان لا يعفي البائع من التزامه بـ (تسليم المبيع) بالحالة التي كان عليها عند التعاقد ويلزم بالتعويض عن الضرر الناشئ من فعله في المبيع.

 

images

القاعدة:

أن المادة 303 من القانون المدني قد نصت علي بطلان شرط عدم الضمان اذا كان حق مدعي الاستحقاق في المبيع مترتبا علي فعل البائع. فإذا كان الحكم المطعون فيه لم يحمل البائع «وزارة الأوقاف» إلا ضمان تصرفاته في العقار المستبدل بعد رسو المزاد علي المشتري، فإن شرط عدم الضمان الوارد في البند الحادي والعشرين من شروط قائمة مزاد استبدال الأموال الموقوفة، (ومؤداه أن المشتري يشتري ساقط الخاير، لا يسقط عن البائع ( الوزارة ضمان عدم (تسليم المبيع) بالحالة التي كان عليها وقت رسو المزاد وتصرفه فيه بالهدم والبناء وبيع بعضه وقبض ثمنه، ما دام كل ذلك كان من فعله وبعد رسو المزاد.

(وفقا للمواد 431 و435 و 439 من القانون المدنى رقم 131 لسنة 1948)

(الطعن رقم 79 لسنة 7 ق جلسة 1938/2/17) 

اقرأ أيضا: هل قانون الضريبة العقارية مهدد بعدم الدستورية؟

الموجز:

زيادة في العين المبيعة. سقوط حق البائع في طلب تكملة الثمن بالتقادم بانقضاء سنة من وقت (تسليم المبيع). تعيين مقدار المبيع في العقد. بيان المبيع علي وجه التقريب أو عدم تحديد مقداره أثره. تقادم الدعوي بخمس عشرة سنة. المادتان 433 و 434 مدني.

القاعدة:

أن تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن اذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد علي ما ذكر في العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البالغ في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت (تسليم المبيع) تسليما فعليا، إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما اذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد أما اذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فان دعوي البائع لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه استبعد تطبيق التقادم الحولي علي دعوي الشركة ـ البائعة ـ بمطالبة الطاعنين ـ ورثة المشتري ـ بثمن الأرض الزائدة بعد أن خلص إلي أن مقدار المبيع لم يعين في العقد، واستدل الحكم علي ذلك بالعبارة التي وردت في اقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة وقدرها 15 ف ( تحت المساحة ) وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك الشركة، فان هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم علي أسباب سائغة تكفي لحمله.

(المادتان433، 434 مدني 131 سنة 1986 والمادة 178 مرافعات 13 سنة 1968 )

(الطعن رقم 383 لسنة 40 ق جلسة 1975/12/30 س 26 ص 1727 )

لا توجد تعليقات على الخبر
اضف تعليق