وداعًا للبيروقراطية والرشوة والمحسوبية.. نظام جديد للتسجيل العقاري تحت القبة قريبا

وفي الوقت الحالي، إذا قام مجلس النواب، بتطوير قانون التسجيل العقاري، والذي يرجع إلى عام 1946، سيقوم بحل المشكلات التي تقوم بتعطيل منظومة التسجيل، وتفعيل نظم جديدة للتسجيل مثل النظم الإلكترونية والتسجيل الرقمي، قد يقوم ذلك بإحداث طفرة في منظومة الإسكان والقطاع العقاري في مصر، ويُمكن كل من الحكومة والأفراد من الاستفادة بشكل متبادل وإدخال بعض التخطيط الإستراتيجي للمنظومة العقارية.

عادل الحميلي، الباحث بملف حقوق الملكية بالمركز المصري لدراسات السياسات العامة، يؤكد أن قطاع الإسكان المصري يُعتبر أحد أكثر القطاعات الاقتصادية استفادة من النمو والتنمية الاقتصادية، خاصة داخل الدول التي عادة ترتبط بنمو مستويات الدخل القومي والفردي، لافتًا في دراسة حديثة أجراها المركز، على أنه إذ كان الطلب على الوحدات السكنية يتماشى طرديًا مع النمو في مستوى المعيشة وبالتبعية مع حجم ومعدل نمو الزيادة السكانية خاصة في المدن الكبرى والتجمعات الصناعية والاقتصادية في الدولة.

وأضاف: قطاع الإسكان يعد أيضاً أحد أهم وأكبر القطاعات بالنسبة للحكومة، إذ أنه مؤشر واضح للرفاهية الاجتماعية ويضمن معيشة معقولة للمواطنين، بشكل ديناميكي وقابل للاعتماد عليه، وقد ساهم قطاع الإسكان في تشكيل دعم للاقتصاد المصري برغم المعوقات الاقتصادية والسياسية، فقد شهدت قيمة الاستثمار العقاري في مصر زيادة خلال الفترة بين عامي 2001/2002 عندما سجلت قيمة المبيعات 7.9 مليار جنيه أى حوالي  مليار دولار، ليرتفع المعدل لحوالي  31.8 مليار جنيه في عامي 2012/2013، بنسبة نمو حوالي  27.5%، أما في عام 2012 ، كما ضم القطاع نسبة 14% من نسبة العمالة بشكل عام، بمعدل توظيف بلغت 3.2 مليون عامل، وفي عام 2013 ساهم ب8.3% من اجمالى الدخل القومي، ومن المتوقع أن ينمو بنسبة 70% ليصل إلى 12 مليار دولار في 2020 مقارنة بنسبة 7.2 مليار دولار في 2012، بحسب الباحث عادل الحميلى.

وأكد الباحث بالمركز المصري لدراسات السياسات العامة، على أنه في الوقت الحالي تعتبر أزمة تسجيل الأراضي والعقارات في مصر واحدة من أكبر المشاكل التي تقف كعائق ضد التنمية المجتمعية والتخطيط الإستراتيجي للقطر، كما تساهم هذه الأزمة أيضا بشكل كبير في الإنقاص والخلل ببنية الاقتصاد المصري، إذا تطرقنا إلى الجانب الاقتصادي لتسجيل الملكيات من عدمها، نجد أن تأثير ملف الإسكان بشكل عام و تسجيل الملكيات بشكل خاص قد يكون أحدى اهم العناصر التي تسهم بشكلها الحالي في قبص جزء كبير من الاقتصاد والتي يمكن إذا تم تطويرها أن تضخ بعض الحياة إلى الاقتصاد المصري.

وتابع:« لذا من هذه النقطة يمكننا أن نتصور كلا من الأثر الإيجابي و السلبي لتسجيل الملكيات، بحيث يرتبط كلا منهما بالآخر كنتيجة مباشرة، وإذا تحدثنا عن الأثر السلبي لعدم تسجيل الوحدات والأراضي، نجد أننا ننظر إلى ثلاث نقاط أساسية».

وأكمل: «أول هذه النقاط هي الضرائب العقارية، حيث أن من المنطقي تماما افتراض أه بسبب عدم تسجيل الأراضي و جعلها وحدة قانونية تقع ضمن النظم المسجلة، فإن كل هذه الأراضي التي لا تخضع تحت مظلة الاعتراف القانوني لا تخضع لأي نوع من أنواع الضرائب، لذا أذ عملنا بالأرقام المذكورة بالدراسات، التي تقدر أن  حوالي 70 إلى 90 في المائة من الأراضي و العقارات غير مسجل، نجد أننا ننظر إلى كم هائل من العوائد الضريبية السنوية، وإذا احتسبنا تراكمات السنوات السابقة، نجد أن هذا العائد قد يشكل قيمة هائلة من العوائد الضريبية، وهو ما يمكن أن يسهم بشكل كبير في ضخ بعض الحياة إلى الاقتصاد المصري حتى في صورته الحالية بعائد متوقع أن يكون حوالي 700 مليار جنيه، لذا نجد أن هذه النقطة قد تكون هامة للغاية إذا تحدثنا بصدد أهمية تسجيل العقارات».

وتابع: «النقطة الثانية المتعلقة بالآثار السلبية لعدم التسجيل هي الاستثمار و التمويل العقاري، حيث أن قطاع الإسكان في مصر يعد أساسيا لتشكيل و دعم الاقتصاد المصري برغم المعوقات الاقتصادية والسياسية، حيث أن قيمة الاستثمار العقاري في مصر تم تقديره بحوالي 7.9 مليار جنيه مصري في عامي2001/2002  ليبلغ هذا المعدل حوالي  31.8 مليار جنيه مصري  في عامي 2012/2013 ، بنسبة نمو حوالي  27.5%. في 2012 احتوى القطاع على 14% من نسبة العمالة بشكل عام، بنسبة توظيف بلغت 3.2 مليون عامل».

وأضاف: «وفي عام 2013 ساهم بـ 8.3 % من اجمإلى الدخل القوم، وتكمن المعضلة هنا أن البنوك تعزف عن منح قروض تمويل عقارى إذا كانت المباني المقصود بها التمويل غير مسجلة، لذا إذا وضعنا في حسباننا أن الأغلبية العظمى من المباني غير مسجلة، سوف نجد أن التمويل العقاري أصبح حكراً على الجزء الصغير من المباني و الأراضي المسجلة، وإذا نظرنا إلى أمثلة للتمويل العقاري في دول أخرى، نجد أن نظم التمويل المتطورة تدعم اقتصاديات الدول من خلال: زيادة المدخرات، وزيادة الاستثمارات، وتوفير العمالة وتطوير آليات العمل التي تزيد من ملكية العقارات التي تستثمر في المشروعات الصغيرة والمتوسطة، فتساهم في رفع معدلات الاستثمار وتوفير العمالة، حيث أن هذا القطاع يعد كثيف العمالة كما أن إتاحة التمويل يساهم في زيادة نسب اقتناء العقارات وبناء عليه خفض لجوء الأفراد إلى تنمية العشوائيات على  المدى الطويل، لذا من خلال هذه المعلومات نجد أن هنالك فرصة كبيرة للغاية لتنشيط القطاع البنكي في مصر من خلال معاملات التمويل العقاري، التي يترتب عليها زيادة العوائد المتمثلة في الفوائد، وزيادة حجم الاستثمار العقاري وتقنين أوضاع ملكية الأراضي والعقارات، وذلك كله من خلال تسجيل هذه الملكيات.

وأرجع الباحث بالمركز المصري لدراسات السياسات العامة، المشاكل التي تجعل من تسجيل الأراضي والممتلكات عقبة كبيرة إلى عدة أسباب وهي: طول فترة التسجيل وبيروقراطية العملية وتكلفتها، وعدم وجود عقود معترف بها عند البيع و الشراء نظرًا لانتشار العقود العرفية وكثرة الملاك لوجود ورثة متعددين، انتشار الفساد و الرشوة بالمحليات المنوط بها إعطاء تراخيص الأراضي، وجود أكثر من نظام تسجيل للأراضي (السجل العيني والشخصي)، قدم القوانين المعنية بتسجيل الأراضي.